《傳產》買房別只看地段！系統價值決定房屋是資產或負債
2026/07/09 17:14
【時報記者郭鴻慧台北報導】台灣正面臨老屋過剩與高齡化社會的雙重挑戰，許多舊建築因
結構脆弱及功能過時，已難以應對頻繁地震與現代生活需求。最新民調顯示，近八成民眾認
同住宅應從傳統規格全面升級。興合力建築團隊副總經理陳政義表示，自2022年開始發現市
場產品逐漸無法滿足現代需求，決定投入研發全新住宅，從地段、外觀、結構、設備、施工
、規劃全面升級，積極推廣「住宅3.0－進化宅」。
據內政部不動產資訊平台統計，全國屋齡超過30年以上老屋達516萬戶。另外，據國發會統
計，2026年台灣正式邁入「超高齡化」社會，其中，65歲以上老人占總人口2%高達470萬人，
30年老屋516萬戶占住宅總存量960萬逾1/2；50年老屋更突破101萬戶，台灣已正式進入老屋
vs老人雙老的社會結構新難題。
富比士網路科技公司執行長陳高超表示，台灣在少子化/高齡化社會結構下，可能步入日本
M型兩極化的房價崩裂之虞。核心精華地段資產將因稀有而上漲，而機能差、人口外移的房屋
將成為負債被拋售。
社團法人建築安全履歷協會、富比士網路科技公司，已於3月26日委託遠見民意調查發現，
87.5%民眾認為傳統住宅有面臨「功能性過時」危機，78.6%認為房屋應該《全面優化大升級
》，從老屋「住宅1.0」提升至「住宅3.0」。
什麼是「住宅3.0」？根據遠見民意分項調查結果，為全面優化、系統更新，針對「功能性
過時」危機與《優化大升級》，包括：1.設備、水電管線更新。2.耐震設計。3.加大戶內供
電容量。4.強化鋁門窗。5.廚房升級。6.地下室通風採光。7.設置匯流排與EＭＳ(智慧分流
)充電系統等多項。
不動產估價師王進祥表示，台灣房市正在經歷一場「住宅價值」無形革命，除了「地段價
值」也會重視「系統價值」雙軌並行，設備更新、性能好的房屋可提高其估價評分比例或列
入估價相關公報做為依據，核心地段會變成資產，無法更新升級房子會成為「老宅」。
台北富邦銀行副總經理彭德齡表示，銀行估價會從ABCD地段與實價登錄多重評估，有價值
的好房，從外觀時尚、結構耐震、建材設備升級、管線更新與品牌力都是評估重點。
