《稅收》假賣房真贈與NG！達人避稅反著做
2025/09/24 11:09
【時報-台北電】媽媽賣房給兒子，所有合法流程都做了，還打算利用每年244萬免稅額，和
爸爸每年贈488萬給兒子，這樣3年就能把賣房所得1450萬還給兒子了，但會被國稅局認定是
「假買賣真贈與」，恐被追繳至少200多萬贈與稅和罰金，資產傳承顧問廖嘉紅（R姐）分析
，金流只要繞一圈回來，就會被國稅局盯上！正確做法是留下資金而非轉回去，或是先逐年
贈與，再讓兒子去買房。
R姐在臉書「R姐 廖嘉紅-繼承與贈與」分享案例，陳先生：「媽，這間房子我用1,450萬買
，貸款1,000萬補上，這樣流程就合法了吧？」媽媽：「放心啦，我是用買賣方式過給你，有
找代書、簽合約，還透過履約帳號匯款，錢確實進到我帳戶。之後我會用每年244萬免稅額，
慢慢再轉回給你。」
爸爸也附和：「我這邊也能給你244萬，1年加起來488萬，幾年下來不就全拿回來了？」你
是不是也覺得：「既然有買賣契約、價金也支付，父母只是善用免稅額，這樣應該沒問題吧
？」
國稅局怎麼看？依照財政部中區、北區國稅局公開回覆，稅局看的不是表面，而是價金有
沒有真的移轉：
1、立即返還→一定是假買賣
剛收了買房價金，立刻又轉回去，就算有逐年免稅申報，也會被認定是假買賣真贈與。
2、短期內逐年返還→風險很高
就算拆成幾年轉回去，只要金流能追溯到那筆買賣價金，國稅局仍會視同假買賣。
3、長期持有再贈與→才可能成立
如果賣方真的把錢留在自己帳戶多年，再「獨立決定」逐年贈與，而且有完整金流證明，
才有機會被認定是真正的贈與。
被認定是假買賣，除了補贈與稅外，並處所漏稅額1倍至3倍罰鍰
一旦被認定是假買賣，依《遺產及贈與稅法》第46條規定：除了補徵贈與稅外，還會加計
利息，並處所漏稅額1倍至3倍罰鍰。
稅負試算，以媽媽賣房給陳先生這筆1,450萬交易為例：
◎扣除244萬免稅額後，應稅額＝1,206萬
◎贈與稅（10%）＝120.6萬
◎再加上1倍罰鍰＝120.6萬
合計至少241.2萬，原本想省稅，結果反而多花200多萬，真的是得不償失。
天啊！貸款的1,000萬也算入贈與？如果兒子貸款，但父母再把錢逐年送回兒子：這種情況
就是「假買賣真贈與」的典型，因為兒子名義上有借貸，但實際是用父母返還的錢來還。國
稅局會認定整筆1,450萬（扣掉免稅額後的部分）屬於贈與。
這案例提醒我們什麼？
(1)契約≠安全：有契約、有代書，不代表就沒風險。
(2)金流才是關鍵：資金只要繞一圈回來，就可能被盯上。
(3)免稅額不是擋箭牌：逐年贈與必須獨立存在，不能和買賣價金掛鉤。
(4)國稅局查核很細：AI會比對存摺、贈與申報和資金去向。
正確3做法：
◎真的買賣(不動產)：子女付的價金，父母應留存或使用，而不是再轉回去。
◎乾淨做法：先用「逐年贈與」累積資金，等金流乾淨、紀錄完整後，再拿來買房。
◎專業規劃：大額交易前，先諮詢專業顧問，設計金流與契約，避免補稅與罰款。
R姐總結，房子過戶不是問題，問題在於錢有沒有真的換手，還有價格設定是否合理？短期
贈與是假買賣，低價過戶更是白忙一場！(新聞來源：旺得富理財網 馮恩惠)
※免責聲明：文中所提之相關政策法規和稅率，請以政府公布為準。
